Нередко, вместо того чтобы брать в аренду офисы в бизнес-центрах, фирме удобнее приобрести обыкновенную квартиру на первом этаже и осуществить перевод в нежилое (осуществить перевод в нежилой фонд). Для того чтобы такой шаг упростил работу компании, а не добавил ей проблем, необходимо соблюдать специально установленные правила перевода в нежилое помещение.

Выгода перевода в нежилое

Выясним, почему предприятию выгоднее выкупить квартиру и осуществить перевод в нежилое (перевод в нежилой фонд), а не брать ее в аренду, притом что арендные платежи в составе затрат фирмы привыкли учитывать (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Здесь существует один важный нюанс. Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, для которых не был осуществлен перевод в нежилое, являются ничтожными. Соответственно, подобные затраты любой компании будут признаны экономически необоснованными, и такие арендные платежи налог не уменьшат (Письмо Минфина России от 28.10.2005 N 03-03-04/4/71). К сожалению, опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис (вместо перевода в нежилое) в контексте высказываний высших арбитров довольно проблематично. Один из наиболее типичных выводов судей: "...любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий" (Постановление ФАС Московского округа от 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02).

Таким образом, аренда квартир под офисы (вместо перевода в нежилое), вероятнее всего, обернется для компании не столько выгодой, сколько доначислением налога, а также взысканием штрафов и пеней. Поэтому если возникла необходимость воспользоваться помещением в жилом доме, то лучше его сразу выкупить квартиру и осуществить перевод в нежилое помещение.

Жилые помещения для перевода в нежилое

По общему правилу жилым, пригодным для перевода в нежилое, считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Это могут быть жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК РФ).

Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ). Квартира - это обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком строении и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования (п. 3 ст. 16 ЖК РФ). Комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Что касается определения понятия "нежилое помещение", то оно в законодательстве не представлено, также как и "перевод в нежилое помещение". Поэтому в данном случае целесообразно будет ограничиться общим утверждением, согласно которому нежилое помещение (изначально или с осуществленным переводом в нежилое) - это объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Сразу отметим, что отечественное законодательство не препятствует использованию собственного жилого помещения для ведения бизнеса (без перевода в нежилое). Например, п. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем гражданами (не оформляя перевод в нежилое), если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, например, деятельность репетитора, деятельность переводчика.

Перевод в нежилое для редприятий

Однако предприятиям в большинстве случаев придется осуществлять перевод в нежилой фонд квартиры. Общий порядок перевода в нежилое определен жилищным законодательством. Конкретный перечень инстанций, согласие которых необходимо получить при переводе в нежилое, чаще оговаривается в региональном законодательстве. Кроме того, определенные нюансы могут зависеть и от типа строения. Например, если помещение на первом этаже здания, которое охраняется как исторический памятник, планируется использовать под магазин, то для перевода в нежилое понадобится получить согласие соответствующего ведомства.

Ограничение при переводе в нежилое

Перевод в нежилое помещение из жилого ограничен в трех случаях:

• Во-первых, перевод в нежилое жилого помещения ограничен, если доступ к этим площадям невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к другой жилплощади, а техническая возможность оборудования такого доступа отсутствует.
• Во-вторых, перевод в нежилое помещение ограничен, если переводимое помещение является частью жилого помещения и используется в качестве места постоянного проживания.
• В-третьих, перевод в нежилое затруднен, если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, в квартире кто-то прописан).

Обратите внимание, что дополнительное ограничение при переводе в нежилое введено для квартир в многоквартирном доме. Теоретически такой перевод в нежилое возможен вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира, однако на практике он (перевод в нежилое) возможен только в том случае, если квартира расположена на первом этаже. Перевод в нежилое помещение квартиры в многоквартирном доме допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, для которой осуществляется перевод в нежилое помещение, не являются жилыми. (п. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Процедура оформления перевода в нежилые помещений более детально регламентируется на уровне местного законодательства.

Отказ при переводе в нежилое

Отметим, что решение об отказе в переводе в нежилое жилого помещения обязательно должно содержать ссылку на нарушение, из-за которого оно вынесено. Следует также отметить, что ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа органов местного самоуправления в переводе в нежилое жилого помещения:

1. непредставление определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса документов;
2. представление документов в ненадлежащий орган;
3. несоблюдение предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса условий перевода в нежилое помещения;
4. несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства при переводе в нежилое.

Положительное решение подтверждает перевод в нежилое и является основанием для использования площадей в качестве нежилых. Если планировалась перепланировка, то, как уже было отмечено, разрешение становится основанием для начала соответствующих работ, а перевод в нежилое помещение квартиры произойдет уже после подписания акта приемочной комиссией. Иногда чиновники сами указывают на необходимость проведения перепланировки помещения, для которого осуществляется перевод в нежилое, отражая данные рекомендации непосредственно в решении (п. 6 ст. 23 ЖК РФ).

Несмотря на признание квартиры нежилым помещением (после успешного перевода в нежилое), на нее будут распространяться все ограничения, установленные для использования жилых помещений, поскольку оно соседствует с таковыми. Например, в жилых домах нельзя начинать работы, так или иначе сопряженные с шумом, ранее 9 ч и заканчивать их позднее 19 ч.

Ответственность за незаконное использование помещения без перевода в нежилое

До сих пор в практике нередко встречаются случаи использования предпринимателями принадлежащих им жилых помещений в целях осуществления предпринимательской деятельности без перевода в нежилые. Причины этого могут быть самые разные, однако предпринимателям необходимо помнить о том, что нарушение требований действующего законодательства о переводе в нежилое рано или поздно повлечет ответственность, которая может оказаться весьма существенной.

В первую очередь гражданину, допустившему самовольное использование жилого помещения в предпринимательских целях без перевода в нежилое, грозит административная ответственность, предусмотренная Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).

Если предприниматель при переводе в нежилое жилого помещения нарушил правила проведения перепланировки данного помещения, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ на него возлагается обязанность привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование перепланировки помещений.

Если же жилое помещение после перевода в нежилое не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску этого органа принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой предпринимателю вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.

Кроме того, поскольку использование жилого помещения в предпринимательских целях без перевода в нежилое в большинстве случаев нарушает требования санитарно-эпидемиологического законодательства, предприниматель, допустивший подобное нарушение, может быть привлечен к административной ответственности по другим основаниям, предусмотренным КоАП РФ.

Поскольку указанная ответственность более значительна (т.к. связана с приостановлением деятельности предпринимателя на срок до 90 суток), незаконное использование им жилого помещения без перевода в нежилое может существенным образом отразиться на его бизнесе. Во избежание таких ситуаций каждый предприниматель, принявший решение об организации промышленного производства или сбыта в принадлежащем ему жилом помещении, обязан соблюсти все предусмотренные законом требования, касающиеся перевода в нежилое данного помещения в случае принятия такого решение, или же подробно узнать о соответствующей ответственности в случае, если он не собирается осуществлять перевод в нежилое помещения.

Специалисты «Центр деловых услуг» изготавливают проект перепланировки помещений, согласование перепланировки под кафе, медицинский центр, магазин или другой вид деятельности. Проект отдельного входа, согласование проекта отдельного входа. Ввод объекта в эксплуатацию, а также перевод в нежилое помещение.